¿Estás pensando en construir tu casa? Entonces no serás solo un cliente, sino un autopromotor. Y eso conlleva responsabilidades, decisiones importantes y una visión clara del proceso constructivo.
En esta guía te explicamos los pasos clave para construir tu vivienda, desde la compra del terreno hasta la entrega final, con estimaciones reales de costes y consejos prácticos.
1. Compra del terreno
El primer paso es adquirir un terreno adecuado y urbanísticamente viable. Debe cumplir con las condiciones necesarias para el tipo de vivienda que deseas construir, así como con la normativa local vigente.
Tipos de suelo:
Urbano: listo para construir, con servicios básicos.
Urbanizable: aún no urbanizado, pero con posibilidad de desarrollo.
Rústico: con uso agrícola, sujeto a restricciones constructivas.
Ejemplo de coste:
Parcela urbana: 130.000 €
Impuestos: IVA (21%) o ITP (6%-11%) según el vendedor
Gastos de notaría y registro
2. Contratación de técnicos y estudios previos
Una vez adquirido el terreno, necesitarás estudios técnicos y profesionales que redacten y supervisen el proyecto.
Estudios técnicos:
Estudio topográfico: 400 € – 500 €
Estudio geotécnico: 700 € – 900 €
Profesionales necesarios:
Arquitecto: 18.000 € (proyecto completo)
Arquitecto técnico: 7.500 € (dirección de obra)
Coordinador de seguridad y salud
Todos estos costes están sujetos al 21% de IVA.
3. Presupuesto de ejecución y contratación de obra
Con el proyecto redactado, se elabora el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), que incluye solo materiales y mano de obra. A este se suman los gastos generales y el beneficio industrial, lo que da como resultado el Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC).
Ejemplo de costes:
PEM: 250.000 €
PEC: 300.000 € (con IVA reducido del 10% para autopromotores)
4. Impuestos y licencias municipales
Antes de comenzar la obra, deberás solicitar las licencias pertinentes y pagar los impuestos municipales asociados.
Costes aproximados:
ICIO (Impuesto de Construcciones): 3% – 5% del PEM
Licencia de primera ocupación: 0,5% – 1% del PEM
Avales por residuos o vía pública (reembolsables)
5. Otros gastos a considerar
Además de la construcción, deberás tener en cuenta una serie de costes adicionales:
Altas de suministros (agua, luz, gas)
Notaría y registro de la vivienda finalizada
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Mobiliario y acabados: desde 25.000 € + IVA
6. Estimación total del coste
Teniendo en cuenta todos los aspectos anteriores, el presupuesto total estimado para construir una vivienda unifamiliar como autopromotor sería:
Precio total estimado: entre 550.000 € y 570.000 €
Carga fiscal aproximada: entre el 11,5% y el 14,5% del coste total
(entre 63.000 € y 83.000 € en impuestos)
Los importes pueden variar según el tipo de contrato, la ubicación geográfica, los materiales elegidos y las particularidades de cada proyecto.
Conclusión
Construir una casa propia es un proceso complejo, pero gratificante. Implica planificación, inversión y una visión clara de cada fase.
En Deva Construcción, te acompañamos durante todo el proceso, ofreciendo asesoramiento técnico y soluciones eficientes para que tu proyecto se convierta en una realidad sólida y bien construida.